Вступая в долевое строительство, участники долевого строительства с искренним чувством радости ждут получения от Застройщика ключей от своей долгожданной квартиры, ведь для многих из них – это первое и, разумеется, единственное жилье о котором они мечтали долгое время.

Одним из существенных условий Договора о долевом строительстве является срок передачи объекта долевого строительства, то есть Квартиры. Часто, при заключении Договора, менеджеры Застройщиков убеждают граждан, что Застройщик передаст им квартиру даже раньше обусловленного Договором срока, тем самым вводят граждан в заблуждение, ведь на практике Застройщики передают квартиры своим дольщикам не то что бы раньше предусмотренного договором срока, а напротив с большой просрочкой, которая может составлять два месяца, а может и годы.

Сотрудники Застройщика не беспокоятся о том, что многие граждане приобретают данное жилье с помощью ипотечных средств и вынуждены платить каждый месяц проценты по ипотеке, а также вынуждены оплачивать съемное жилье, ведь своего у них пока нет.

Персонал Застройщика не хочет понимать того, что чем больше времени составит просрочка в передаче квартиры, тем большие финансовые трудности придется понести участнику долевого строительства, которые связаны и с оплатой ипотечных платежей и съемного жилья.

В то же время представители Застройщика отчетливо понимают, что чем меньший срок в передаче Квартиры указан в договоре, тем дороже будет сама Квартира, а то что исполнить в срок свои обязательства Застройщик не сможет, его мало волнует, так как главное побыстрее заключить как можно больше договоров долевого участия и привлечь максимум денежных средств граждан.

Такое поведение Застройщиков было обусловлено в том числе и тем, что они чувствовали свою безнаказанность.

Ни для кого не секрет, что в случае просрочки в передачи квартиры, в соответствии с положениями Федерального закона №214-ФЗ, Застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства законную неустойку, размер которой определен Законодателем и утверждать, что размер данной неустойки чрезмерно высок, как минимум некорректно, так как это является прямым несогласием с позицией Законодателя.

Однако, несмотря на то, что Верховный суд Российской Федерации неоднократно разъяснял, что снижение размера законной неустойки возможно только в исключительных случаях, а именно в тех случаях, когда Застройщик не справился со своими обязательствами в связи с обстоятельствами непреодолимой силы — суды общей юрисдикции снижают размер законной неустойки в среднем в пять раз, а иногда и более.

Из многочисленного общения с участниками долевого строительства, нам известен случай, когда один из районных судов города Москвы снизил размер законной неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры в 70 раз, то есть участник долевого строительства вместо 3 800 000 рублей получил всего лишь 50 000 рублей неустойки. При этом районный суд в своем Решении мотивировал это лишь тем, что: «объективных причин, связанных с неисполнением застройщиком своих обязательств не установлено, однако данная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства», но в чем именно выражалась данная несоразмерность районный суд так и не указал.

Для снижения неустойки судам общей юрисдикции достаточно лишь «Формального» письменного заявления от Застройщика о применении ст.333 ГК РФ и миссия застройщика по снижению неустойки выполнена.

Разумеется, такие действия повального снижения неустойки в судах привели к тому, что Застройщики перестали бояться ответственности за нарушение своих обязательств перед дольщиками, говоря простым языком, Застройщики просто «расслабились».

К счастью дольщиков, есть способ избежать тотального снижения размера неустойки за срыв сроков сдачи квартиры. Уверены, что многие уже слышали о взыскании неустойки через Арбитражный суд, если же нет, то попробуем кратко о главном описать данную процедуру.

Начнем с самого главного. Зачем взыскивать неустойку через Арбитражный суд?

Дело в том, что Арбитражный суд разрешает споры экономического характера и судьи Арбитражных судов обладают более высокой квалификацией. Для применения ст. 333 ГК РФ судьям Арбитражного суда недостаточно «Формального» письменного заявления от застройщика о снижении неустойки просто потому, что застройщик не хочет платить неустойку в полном объеме. В Арбитражном суде от застройщика потребуют неопровержимых доказательств несоразмерности такой неустойки, которых у последнего, как правило, нет.

В судах общей юрисдикции дело по существу может рассматриваться долгие месяцы, затем столько же длится апелляция, и только после того как материалы дела вернуться в суд первой инстанции можно рассчитывать на получение исполнительного листа, что также займет приличное количество времени. Таким образом, взыскание неустойки с застройщика через суд общей юрисдикции может занять целый год, а иногда и больше. За это время, вероятность исполнения такого Решения, получения денежных средств с Застройщика, существенно уменьшается.

В Арбитражном же суде к соблюдению процессуальных сроков относятся гораздо серьезней, в связи с чем скорость получения денежных средств с Застройщика вместо года, сокращается до 4 – 6 месяцев, а это весьма существенное преимущество, ведь кому как не участникам долевого строительства этого не знать.

Итак, мы кратко рассказали о преимуществах взыскания неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства через Арбитражный суд перед взысканием такой неустойки через суды общей юрисдикции.

Как мы описывали ранее, Арбитражные суды рассматривают споры экономического характера между субъектами предпринимательской деятельности. Такими субъектами являются юридические лица, а также Индивидуальные предприниматели.

У многих граждан возникает закономерный вопрос о том, какое же отношение имеют организации или индивидуальные предприниматели к неустойке за нарушение сроков сдачи Квартир причитающейся участникам долевого строительства.

Все не так сложно, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что в действующем законодательстве Российской Федерации существует институт уступки прав требований, то есть любое физическое или юридическое лицо может уступить свои права требования любому третьему лицу.

Данные отношения регулируются положениями Главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласуются с принципом свободы договора предусмотренным ст.421 ГК РФ.

Руководствуясь положениями 24 Главы ГК РФ, а также положениями ст.421 ГК РФ, участники долевого строительства, совершенно законно, пользуясь правами предоставленными им Законодателем имеют право уступить любому третьему лицу (в том числе и индивидуальному предпринимателю) все права требования которые у них имелись, а также права требования которые у них возникнут в будущем, заключив при этом Договор уступки права требования, с любым третьим лицом.

Таким образом, участник долевого строительства может уступить индивидуальному предпринимателю право требования с Застройщика законной неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, а также суммы штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей, заключив при этом Договор цессии на тех условиях, которые будут выгодны обеим сторонам такого Договора. Важно лишь чтобы Договор цессии был возмездным, при этом, не имеет значения момент оплаты по такому Договору. Стороны самостоятельно вправе согласовать данное условие договора.

После заключения Договора цессии, Индивидуальный предприниматель самостоятельно осуществляет взыскание неустойки за нарушение сроков строительства с Застройщика, то есть направляет претензию, готовит иск, отстаивает интересы в суде. При этом все расходы на адвокатов, а также иные расходы связанные с взысканием неустойки Индивидуальный предприниматель оплачивает самостоятельно.

Следовательно, участник долевого строительства, уступая свои права требования индивидуальным предпринимателям, не несет никаких расходов, связанных со взысканием такой неустойки.

В настоящее время, в информационно коммуникационной сети интернет, а также в других источниках информации существует масса объявлений, связанных с предложениями помочь дольщикам взыскать неустойку с Застройщика через Арбитражный суд.

Важно не ошибиться с выбором таких «помощников», ведь необходимо понимать, что взысканные денежные средства с Застройщика изначально поступят Индивидуальному предпринимателю или организации, которым участник уступил свои права требования, а уже потом вышеназванные лица должны перечислить денежные средства, оговоренные в договоре, участнику долевого строительства. Следовательно, заключая договор цессии, участник должен быть уверен в организации, которой он уступает свои права требования.